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实战操盘
"专业市场+物流枢纽"的差异化开发[ 有713人浏览 ]
发布于2017/12/15 16:26:45

      近年来,随着经济的持续发展,基础设施的逐渐完善,各级城市都在构建自身的物流体系,各个物流节点的建设也在逐步推进。在这样的大背景之下,专业市场陆续“外迁”,相继落脚物流枢纽(较大规模的物流港口,物流园区),“专业市场+物流枢纽”的模式逐渐成为一种趋势,探其原因,主要有以下三点:

  一、在政府规划和城市化的引导下,随着对土地价值的再定义,专业市场逐渐向城市“外围”迁移。简单的来讲,土地更值钱了,专业市场的利用方式已经不能充分发挥所在区域的土地价值,为了实现地尽其利,专业市场必须让位于其他城市功能。如在《上海市商业网点布局规划2009-2020)》中政府引导专业市场聚集在中环(约12公里)以外,严格控制在中环以内建立大型商品交易市场;同样根据《成都市商品市场布局规划(2009-2020)》规定,成都市中心城区100余个商品市场将全部迁移到绕城高速以外的4个商品集中区。

  二、物资流规模的扩大促使专业市场避开拥堵的城区。经济的发展对物资流有了更大的需求,更大的货品规模使越来越多的专业市场有条件和有必要做到货品种类相对聚焦,专业市场更“专业”了。而城市拥堵的交通环境极大地阻碍了专业市场规模化和专业化的发展,所以专业市场外迁也是其基于自身发展需求主动选择的结果。

  三、依托物流枢纽的专业市场能有效提高市场流通效率,降低物流成本。传统的专业市场将物流功能和相应的配套服务功能纳入到市场的发展规划和功能定位中来,虽然物流企业是市场主体构成的一部分,但其物流配送体系仍然需要跟更高层级的物流枢纽对接。而以“专业市场+物流枢纽”模式存在的专业市场,物流功能区分更为明确。空间距离上的接近减少了货物转运次数,简化了物流中间环节,使货物运输时间得以缩短,降低了货品运输、仓储和管理成本。由此,在市场力量的牵引下,专业市场迁移的区位首选物流枢纽内或就近区域。

  特异化的物业形态对应特定货品需求

  在这样的发展趋势下,专业市场的形态也在发生着变化。

  首先,由于空间上和物流枢纽的结合,专业市场的功能面临着分化,运输和仓储更多的为物流枢纽所承担,而展示和交易功能则越发突出。

  其次,在展示和交易功能越发突出的情况下,面临相对聚焦的货品种类,不同货品对市场形态的差异化要求得以显性化。以往,由于单一种类的货品规模有限,不得不呈现为综合的市场,趋同的功能组合,趋同的物业形态,尽管不同货品对运输、仓储、展示和交易有着不一样的需求,但都只能相互迁就或者在统一的框架下做局部的微调。随着市场将运输和仓储的部分功能分拨给物流枢纽,更多展示和交易的空间被留出,方便货品种类聚焦,用特异化的物业形态来适应特定货品的需求。

最后,市场中活动的从业人员更为集中在交易和办公领域,不同的货品对应着不同的销售模式,进而对应着不同的从业人员,而在市场中活动的从业人员也对物业形态有着不一样的需求。

以下试以建筑钢材和建筑陶瓷两类货品为例,简要说明以上论点。

从产品本身的特性来看,建筑钢材产品的标准化程度远远超过建筑陶瓷产品。在确认了产品品类型号和生产厂家之后,当前的大宗建筑钢材交易,基本上可以做到通过电话甚至网络平台进行。现场看货的需求有限,即使看货,商铺内少量的货品也已足够,也有直接带到仓库或堆场的情况,不过这已经不在于对货品特征的确认,更多在于确定预期交易的可能性。而相对应的,建筑陶瓷的种类繁多,标准化程度低,大多数情况下必须实地看货,确定货品特征。这种产品本身的特性差异,决定了建筑钢材对展示空间需求有限,而建筑陶瓷正好相反,大量非标准化的产品对展示空间有大量的需求。

再从销售的模式来看,目前建筑钢材销售体系一般会达到四到五个层级,相关联的机构较多,不同层级的销售渠道出现在同一个市场是常见的情况;而建筑陶瓷的销售体系层级较少,少数高端品牌会建立品牌直营店,这种情况在华东比较常见,更多的还是省市一级的代理商在铺排渠道。而建筑陶瓷企业的总部又大多集中在佛山,即使产品主要生产地不在佛山,从品牌营销的角度,企业也会把总部设立在佛山。整体而言,建筑陶瓷对办公的需求弱于建筑钢材。

综上所述,对于建筑钢材,代理商们希望仓储、展示和交易等功能有明确的划分但又不能相隔太远,这样一来方便管理,二来也有利于提升公司形象。在实际的开发中,只要在空间布局上考虑到相对邻近,物流枢纽可以承接仓储,加工的功能,以堆场,仓库,厂房的物业形态出现;而专业市场主要承担展示和交易的功能,同时由于对展示功能的要求不高,甚至可以以单纯的办公物业的形态出现。当然,什么样的办公物业,这需要根据当地市场实际情况做进一步的分析,可能有针对大型代理商,大的生厂商乃至于钢铁设计院这类企业的独栋办公物业,也有针对小型代理商,物流和金融等配套企业的集中式办公物业。

对于建筑陶瓷,代理商们更为看重专业市场的展示和交易功能。在这种情况下,少数有意图做高形象,乃至于引进厂家直营品牌店的开发者,会很自然的把目光投向佛山的陶瓷总部基地、独栋建筑,集企业展示、产品展示、总部办公于一体。这样的方向没有大问题,只是值得注意的是,必须控制办公面积(因为不具备总部的职能,办公人员有限),产品展示通常重于企业展示(企业展示的平台还是在佛山)。

于是,完全相同的区域,基于相同的物流条件,在同一个项目当中,由于货品种类的不同及背后的影响,一个呈现出来可以是相对纯粹的办公物业,而另一个则可以是独栋建筑群。

不同等级的城市,不同阶段的市场,其多样性是毋庸置疑的,比如在三四线城市,由于物资流的规模所限,大部分专业市场还是偏于综合。本文所论述的更多还是在二线城市,以物流枢纽为依托的专业市场的一些开发特征。以上的推论,由于市场供求的情况,开发者的意图,都会发生多样的变化,同时我们为了突出重点,又做了简单化的处理,但交易货品本身对以物流枢纽为依托的专业市场形态的影响无疑是巨大的。所以,在进行这类专业市场开发时,决策者需要对未来交易货品的特性有着充分认识,并且清楚知道这些特性是如何影响到项目的功能构成和物业形态。