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八大方面入手教你如何做好商业地产运营管理[ 有1220人浏览 ]
发布于2017/8/10 16:50:39

  8步“企稳”开业后第一年

 

  一个SHOPPINGMALL开业1个月后,开业效应基本消失,商家销售与客流落差较大,在这一关键节点,除了将历经市场严竣的考验,还将面监届时已进驻商户配合度下降,各种问题与矛盾将逐渐暴露,现场经营管理难度加大,拒租、抗租、拖欠租金等现象频出,甚至将出现摆租或掉铺现象……

 

  开业后第一年“企稳”非常关键!因此,房地产企业应在开业后提前做好充足的准备,在市场培育、经营环节、应对措施、营销推广等方面未雨绸缪,综合看来,可从以下8大方面入手做好运营。

 

  1、建立经营预警机制:

 

  每天关注与走访各商户销售状况,对商户的货品款式(菜品)、价格带、橱窗美陈、营销方式、员工服务等实际问题提供专业经营指导与培训;每周或每月进行汇总分析,并根椐各业态、各业种商家的预警及时沟通与分析,把问题控制在萌芽状态。

 

  2.完善品类/品牌配置:

 

  开业后商户货品适销对路面临考验,此时要协助商户经营调整,同时做好各楼层品牌调整预案:如现缺乏国内二线品牌女装、日韩系女装、女鞋女包、名表/配饰、品牌箱包或东南亚特色美食等。

 

  3.进行二次招商储备:

 

  一个MALL开业后会有部分曾沟通但未能引进的优质品牌重新关注,利用开业效应,重新洽谈,及进调整。建立区域品牌资源库,利用商家答谢会或调研等,对符合项目定位的品牌,通过各种渠道与商家建立合作关系,以备未来及时补充。

 

  4.树立品牌:

 

  第一年的重点是在项目所在城市或地区树立项目的品牌与主题形象,将MALL的全新业态组合模式,在广大市民心里打上烙印。(策划部以软文介绍、形象包装、主题活动、推广等)

 

  5.吸引客流:

 

  巨大的客流造就MALL旺盛的人气,旺盛的人气汇聚强劲的商机!人流=钱流,一个MALL人气鼎盛单广告费年收可逾千万以上。

 

  6.营销推广:

 

  制订全年到每月或每周的具体营销推广计划与费用预算,培养一批本地稳定的购物习惯和忠诚度高的目标消费群。

 

  7.财务目标:

 

  一个大型商业中心或MALL往往少则投资逾数亿多则10亿以上,回收期一般需10年或以上更多,首年年度财务目标多少?分解到各部门的经营指标多少?明确运营成本如何控制、如何开源节能、开源创收来达成财务目标?项目开业后必须重视与解决的。

 

  8.运营状况评估报告:

 

  开业3-6个月内,由营运部门依据经营状况、市场调研报告、消费者调研报告等对MALL的定位和业态组合须进行全面客观地评估。

 

  需注重日常运营工作中的管理细节

 

  1.巡场管理:

 

  制定巡场路线、巡场管理制度,每周组织各部门负责人进行集体巡场;巡场中发现的问题须立即解决。无法立即解决的,由营运部发《整改通知单》并跟踪《整改通知单》的落实情况。对于超时限未解决事项及时上报主管领导处理;

 

  1)营运部须每周对本周内的《日常运营巡视记录表》中记录的问题进行跟进解决并汇总分析,并将每月汇总分析报告抄报总经理。

 

  2)《日常运营巡视记录表》是巡场的现场记录,该表单由营运中心存档;

 

  2.开闭店管理:

 

  制定标准营业时间,严格执行统一的开、闭店管式理,包括员工进场、开店前准备、迎宾、闭店前准备、送宾、闭店管理等程序及要求。

 

  3.例会管理:

 

  开业后营运部须每日/每周组织商户营业员/各店负责人召开会,会议内容包括通报最新指示与要求、营运状况、注意事项、营销企划活动信息、问题通报及培训等;

 

  4.现场管理:

 

  包括广播、背景音乐时段播放、橱窗、环境设施、货品的品质、上货补货时段、店招设计等,均须严格规范,营业期间巡视卖场,应确保各经营商户店招明亮,不可因省电而关闭店招电源;检查橱窗须保持整洁、橱窗布置是否体现品牌风格和商品特色;是否能渲染店铺商业氛围等;

 

  5.物价签管理:

 

  遵守本地物价部门的法律、法规;检查各商户是否明码实价,严禁讨价还价或欺诈顾客的行为;

 

  6.商户出入货管理:

 

  明确规定广场内货物运出的审批流程,必须持《放行证》出货;明确规定各商户垃圾倾倒的详细要求,并做好监督检查。

 

  7.特种行业管理:

 

  对于涉及餐饮、食品及食品加工、药品、烟酒、珠宝、化妆品等行业的商户,营运部须严格进行资质审核和备案,同时注意资质的年检更新。

 

  8.客流导向管理:

 

科学的人流导向设计来延长或增加顾客的驻留时间,提高各楼层商户的营业额与提升商铺价值的手段,也是开业后运营/二次招商需要重点解决的问题。



 

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